如果以《西游记》的角度看佛山旧村改造

回望2021年，功夫君写了100多篇有关佛山旧改的文章。总的来说：喜忧参半。

往年的旧改年度总结，我们都会做一张很大的地图，将各个房企插旗的项目都标出来。
这一次，我们换个方式来聊佛山旧改。

如果把旧村改造比作西天取经——

第一步就是改造意愿表决，就像取经人刚拿到唐王赐予的通关文牒，从东土大唐出发。

第二步选取前期服务机构，相当于唐三藏遇到了五指山下的孙悟空，师徒二人结伴上路。

（因各地政策不同，前两步顺序可能会调转）

然后开展入户测量、容量论证、单元计划、单元规划申报......你可以理解为沿途收复了猪八戒、沙僧、白龙马，取经团队逐渐成型。

如果控规得到批复，单元规划通过，意味着项目可行，可进一步招商市场改造主体。

这就好比是历经过三打白骨精、真假美猴王，取经团队总算确定了更深的合作关系。

到了编制拆迁补偿方案及实施方案阶段，仿佛遭遇了金角大王和银角大王，法器高强。必要时可能需要天上各路神仙助阵，才能过关。

入户签约＆动迁也是极为关键，即便得到大部分村民认可，还是难免会遇到“留守户”。

八百里狮驼岭上，青狮、白象、大鹏三兄弟占山为王，本领高强，都是难啃的硬骨头。

熬到项目正式破土动工，还要确保工程质量、顺利回迁。就像从雷音寺请回了经书，还要安全运输回东土大唐，取经人才算功德圆满。

期间可能还会碰上插曲——万一开发商暴雷，那简直是误入了小雷音寺，除非能请来弥勒佛这样的强力外援，才能继续往西天赶路。

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取经人的故事讲完了，请谨慎对号入座。

据@拆神统计：在过去一年里，广州完成了41个项目（含意向）的招商工作，改造面积超3200公顷，改造投资额超2500亿元。

截至2021年末，佛山只有9个旧村居项目完成市场改造主体招商工作，只比去年多了2个。

○永胜、果房项目已经正式动工，坐等回迁；

○鲤鱼沙等项目已经通过双方案，即将动工；

○联星等项目还在努力编制拆迁补偿方案...

上了岸的羽化登仙，没上岸的还需“渡劫”。

12月31日，里水沙涌下沙村迎来城市更新单元规划方案公示，这是一个重要的信号。

有些项目原本计划2021年招商市场主体的，因政策环境有变，要求增加各种专项报告。

展望2022年，以下项目有机会招商市场主体，能不能更进一步鱼跃龙门，就看这波了：

| 控规已公示的，不排除还要微调

还有很多项目仍处于初期阶段，譬如2021年才刚通过意愿表决，或者是刚选取了前期服务机构，功夫君只能说：路漫漫其修远兮。
国企央企参与的项目，相对更让人放心。
如招商蛇口去年表现就很亮眼，包括旧厂房和旧村居在内，已在佛山落地6个旧改项目。
| 招商蛇口佛山旧改版图
2021年佛山还公布了很多新政策——

4月起，佛山市所有旧村居改造项目必须公开招标前期服务机构，协议期最多2+1年。
5月，里水镇发布《旧村居改造项目选定服务机构工作指引》；
6月，禅城区出台《旧村改造产业配置要求操作指引》，强调连片改造的产业用地保障；
7月，桂城街道发文全面暂停纯“工改居”项目，将以连片工业区提升改造为工作重点。

8月，大沥镇出台选取前期服务机构的“评审标准”，明确参与大沥工改工经验占40分。
9月，石湾镇街道发布《旧村居改造项目选取前期服务机构工作指引》，明确同一家开发商最多只能在石湾参与2个旧村居改造项目。
12月，南海区印发《深化土地利用方式改革推动城乡融合集聚发展的若干措施的通知》。


开发商参与城市更新的积极性，向来都是跟土地市场的热度呈正相关的。
市场好的时候，有钱都未必能买到心仪的地块，于是房企纷纷抢滩旧改，提前布局。
如果把时间拨回到2021上半年，城市更新还是HR和猎头眼里的香饽饽。很多地产人投身三旧改造，准备在这个领域焕发职业第二春。
有些专门做旧改的开发商，底下养着十个八个团队，采取广撒网的形式来拓展项目，内部团队之间还要互相抢资源，内卷到极致。

市场不好的时候，土地可以底价拿，过去一宗土地十几二十家房企参拍的场面已经回不去了，旧改反而成了“周期长、风险大”的一项投资。
上半年，有房企专门成立了佛山城更公司，准备大展拳脚。结果一个项目都没拿下来，还没等到年底，整个团队就被撤掉了。
还有来自深圳的开发商，撸起袖子加油干，累计拓展了四五个项目，眼看就要有眉目了，最后还是因为诸多原因，选择黯然离场......
开发商不得不灵魂拷问自己——现在地价这么便宜，风险那么小，为啥还要搞旧改？

很多项目功夫君没有专门提及，还是有开发商在默默推进的，只是不如往日高调罢了。
旧改就跟买房一个道理，认准核心地段、政府重点打造的板块，只要房价有盼头，真正有实力的开发商还是会前仆后继地投入进去。
但那些地段较差的项目，就没那么幸运了。
有些旧村居前几年签了前期协议的，开发商后来发现算不过账，现在协议也差不多该到期了，其实不用问也知道，大概率是没下文了。
西天取经，需要历经九九八十一难。沙僧曾向观音菩萨坦白，他在流沙河吃人无数，之前路过的9个取经人，都被他吃了挂在脖子上...
| 你真以为沙僧是个老实人吗？

最近都说，买房要选国企央企才靠谱。
功夫君作为地产媒体人，真的很难想象，房地产业只剩下国企央企会是怎样一番情景。
不是说国企央企不好，它们有先天稳定的优势，但相比民营房企，少了很多有趣和变通。
改革开放以来，许多优秀的民营企业，经历了从计划经济到有计划的商品经济再到市场经济的艰难转型，才走到如今这样的规模。
如果没有民营房企，将失去很多制度创新、效率创新、设计创新。就像戴上紧箍咒的至尊宝，人世间的七情六欲，你再也不能沾染半分。

作者：功夫茶审校：功夫基、功夫财
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